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黨的群眾路線教育實踐活動調研報告

——如何全面提升物業管理服務水平

根據中央、省、市、區委關于開展第二批黨的群眾路線教育實踐活動的統一部署和《中共xx區城建黨總支深入開展黨的群眾路線教育實踐活動實施方案》活動安排，查找物業管理服務中存在的“四風”問題，規范物業管理服務活動，維護業主、業主使用人、物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境。區住建系統通過走訪群眾、專題座談、問卷調查等方式，廣泛征求意見建議，就存在“四風”方面的突出問題，做到即知即改。

一、物業管理服務現狀。

(一)物業管理機構現狀。我區2013年4月17日成立xx市xx區物業管理服務中心，核定副科級領導職數1名，現已配備到位。物業管理中心的主要職責是：貫徹落實物業管理的政策、法規和有關規定；負責開展全區物業管理的達標考核和項目創優活動；負責指導組建業主大會、業主委員會并進行備案；負責住房專項維修基金的歸集和使用監管工作；負責物業管理從業人員的培訓工作；負責協調和處理物業管理矛盾糾紛。實際工作中住房專項維修基金的歸集和使用監管工作；物業管理從業人員的培訓工作由市房產管理局相關職能部門負責開展。物業管理服務中心現有工作人員x名，全部為工人編制，平均年齡50歲左右。年齡結構偏大，文化層次較低。同時因為各種原因物業管理服務中心仍直管區屬47棟住宅樓的水電暖等費用的收繳工作、二級管網的維修維護工作。

（二）物業服務企業現狀。xx區城區現有物業服務企業x家，其中：取得《物業企業資質證書》二級資質的x家；三級資質的x家；暫定三級的8家，申請資質3家。共開展物業服務項目123個，服務面積800.80萬平方米，其中托管住宅小區69個，服務面積680.42萬平方米；托管辦公區物業44.56萬平方米；托管商業區物業服務32.63萬平方米；托管其他物業服務項目x萬平方米。實行物業管理的小區成立業主委員會的有x個，占住宅小區比例的x%。現有物業服務從業人員x人。其中：企業管理人員x人，企業管理人員中持證上崗人員x人，取得全國物業管理師職業資格證書20人。

（三）物業管理市場現狀。

xx區物業管理市場經過近年來的不斷規范和完善，現已逐步走向成熟階段。物業管理市場規模不斷擴大，各種高精技術人才逐步走向物業管理市場。部分物業企業開始探索多元化發展的渠道。舊有的一些管理模式還有待于進一步的提升。

1、前期物業管理所占比重較大，占據了物業管理服務市場的90%以上。多數前期物業管理服務企業由建設單位原職工或親屬擔任負責人，在實際管理運行中主要運營經費靠建設單位補貼運營。

2、物業服務企業經營狀況不容樂觀。所調研的企業中，處于正常經營運行的只有5家，其余皆為虧損企業。

3、“專”、“精”、“強”物業企業在市場的比重中所占較小，“雜”、“亂”、“差”物業企業占據了市場的主導地位，物業服務市場總體呈現出散亂的狀態。物業服務市場中專業的、精干的、強大的企業只有不到全部的20% ，更多的物業企業只是被動的代收取水電暖等費用，對真正屬于物業公司的服務項目如環境衛生、小區綠化、公共設施的維護等反而呈現出“雜”、“亂”、“差”的現象。

二、存在的問題。

（一）管理服務機構不健全。物業管理服務中涉及的面廣、問題多，存在上下脫節的現象。根據《物業管理條例》等法律法規的規定，街道辦事處、社區居委會應當在物業管理服務中承擔相應的責任，但實際中沒有成立相應服務工作站。沒有專職工作人員。

（二）部分物業服務企業服務意識淡薄，企業沒有自主向前的動力，服務理念陳舊落后，管理機制缺乏創新，業主與物業企業對立情緒較大。

（三）物業服務人員年齡結構偏大，整體素質偏低并參差不齊。人員流動性大，薪資待遇普遍低于其他行業。

（四）供水、供暖等行業沒有實現終端收費和終端維護，成為制約物業服務企業發展的最大障礙。

1、水費總表與住戶水表總數之間的差距通常由物業企業向住戶均攤的方式解決，均攤不了時只能由物業企業墊付。增加了業主與物業企業的經濟負擔，由此產生業主與物業企業的矛盾。

2、供水、供暖二級管網的改造維護沒有嚴格執行《物業管理條例》等相關法律法規。二級管網的維護費用成為物業服務企業的重要開支部分。

3、二次供暖、供水產生的費用由物業企業承擔，為新建高層住宅小區物業管理服務工作增添了困難。

（五）住宅專項維修基金未能全部發揮作用。

1、舊老住宅小區由于歷史諸多原因，使得住宅專項維修基金難以歸集。從而無法確保舊老住宅小區住房共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的有效處理和實施，直接導致舊老住宅小區整體環境形象面貌逐漸衰退，使用功能日漸退化，而作為物業企業，又沒有經濟實力去很好的進行舊老住宅小區軟硬件設施維護，只能是愈發舉步維艱，最終退出服務。

2、新建住宅小區住宅專項維修基金雖然能夠全部歸集到位，但是不能按時申請使用，沒有完全發揮出應有的作用。久而久之，新建住宅小區只能步舊老住宅小區的后程，造成惡性循環。

（六）小區綠化、亮化，用水、用電耗資大，物業服務企業難以承擔，造成運轉困難。造成小區綠化環境、衛生狀況等日趨惡化。

（七）物業管理服務工作宣傳不到位。業主對于自己的權力與義務不明白，更不清楚物業企業應該承擔的責任與義務。物業服務企業對于收繳的物業費沒有按照要求進行開支公示，在業主心中形成了“收費不辦事”的印象。

三、改進管理的措施。

（一）、整章建制，制定《xx城區物業管理服務實施細則》。

根據國務院《物業管理條例》、《甘肅省物業管理辦法》、《xx市物業管理暫行辦法》等規定，結合xx城區實際，制定切實可行的《xx城區物業管理服務實施細則》。進一步明確市區物業管理部門職責，進一步明確業主及業主大會與物業管理服務企業的權利義務，進一步明確前期物業管理、物業管理服務與收費、物業的使用和維護、資金保障和管理使用等方面的內容。

（二）明確職責，完善“區、街道、社區”三級管理體系。

遵循“重心下移、屬地管理”的原則，針對我區物業管理業態的復雜性，健全以街道（鄉鎮）為主的“區、街道、社區（村）”三級物業管理體系，推動物業服務行業走上規范健康發展軌道。區物業管理服務中心要配強配齊工作人員。各街道辦事處（鄉鎮）要成立住房保障和物業服務工作站，配備專職工作人員，社區要配備住房保障和物業管理服務工作專干。

（三）加強輿論宣傳，進一步加深業主對物業管理服務工作的理解和支持。

積極組織開展以貫徹《物業管理條例》、《xx市物業管理暫行辦法》為主題的宣傳活動，讓廣大業主和社會各界了解物業管理相關政策，強化物權意識，化解物業糾紛，努力形成“共建共管、團結和諧”的良好氛圍。各有關部門、街道辦事處、社區居委會、物業服務企業要通力合作，密切配合，切實抓好宣傳教育落實工作，進一步加深業主對物業管理工作的理解和支持。物業主管部門要組織開展物業管理優秀住宅小區的評選活動，樹立榜樣，起到以點帶面、典型示范的作用，促進全區物業工作健康發展。

（四）突出重點，嚴格規范相關物業管理行為 。

一是規范前期招投標管理。強化建設單位取得《商品房預售許可證》之前的招投標管理，凡3萬平方米以上的非單一業主物業項目必須通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業，區物業主管部門要對單一業主物業項目的選聘物業服務企業行為進行監督。投標人少于3個或建筑面積小于3萬平方米的，經物業主管部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理。

二是規范物業服務用房配置。物業服務用房建筑面積嚴格按照建設工程項目總建筑面積2‰的標準予以配置，且最少不低于40平方米，必須具備水、電、采光、通風、通訊等正常使用功能，物業服務用房由建設單位無償提供，屬全體業主共有。物業主管部門依法對物業服務用房的配置情況進行驗收，驗收不合格的不得交付使用。

三是規范業主大會籌備組及業主委員會的組建。進一步完善社區、業主委員會、物業服務企業“三位一體”的工作機制。凡擬參加業主大會籌備組、換屆改選小組、業主委員會的業主必須模范履行業主義務，上述組織的組成人員應從物業管理區域內熱心公益事業、責任心強、具有一定組織協調能力的業主中推薦。針對業主委員會成立過程中的管理區域確定問題，應結合建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，本著“尊重歷史、尊重現實”的原則，由物業主管部門和街道辦事處共同研究確定。

四是規范物業交接工作。物業交接工作要在區物業管理服務中心、街道辦事處、社區居委會的共同監督下，按照物業管理相關規定依法進行移交。對建設單位不按規定移交的，不予辦理竣工驗收；對前期物業服務企業不向業主委員會移交、新舊業主委員會之間不移交、業主委員會成員資格終止后不向業主委員會履行交接手續的問題，由物業聯席會議協調解決，經協調仍拒不移交的，可根據相關法律法規規定，分別由行政執法和公安部門協助移交，業主或業主委員會可依法通過法律途徑維護自身權益。

（五）創新管理，建立規范完善的物業監督管理體系和檢查考核機制。

區政府要加強對區物業主管部門、各街道辦事處等相關部門的工作監督和考核，并把物業管理工作考核情況納入區政府年度目標考核體系。建立物業企業與物業主管部門的信息傳遞機制，物業企業要根據要求及時將相關信息報送到區物業管理服務中心。年終對工作突出、管理到位的相關職能部門、街道辦事處及物業服務企業進行表彰，區政府每年拿出一定資金用于獎勵相關職能部門、街道辦事處和優秀物業服務企業，全面調動各方面積極性，推進全區物業管理工作科學發展。

（六）注重實效，定期對物業管理從業人員進行崗位培訓，確保從業人員持證上崗，規范運行。

通過專業培訓，增強物業從業人員的服務意識，提高服務質量。通過定期不定期的檢查，規范從業人員的持證上崗。

四、意見及建議。

一是提高物業費收費標準。xx城區現行的物業費收費標準偏低，物業服務企業反映強烈。應根據小區建設規模、環境綠化、治安管理、服務質量、業主意見等具體情況，通過聽證會、征求各方意見，經物價部門審批，提高物業服務收費標準。

二是規范管理使用住宅專項維修基金。區物業管理服務中心應該積極爭取將住宅專項維修基金的使用和管理職責落實到位。由區財政、審計、房管部門和業主委員會共同監督，便于規范、快捷、高效的使用。

三是形成聯動運行機制。進一步明確供水、電、暖、氣等單位職責，督促其擔負起應有的社會責任。及時修改供水、電、暖、氣等行業管理辦法與國務院《物業管理條例》中有沖突的地方。市區房屋行政主管部門、街道辦事處積極加強與供水、電、暖、氣等單位的協調與溝通，共同為物業服務企業提供良好的運營環境，確保物業服務企業正常運行。

四是建立考核獎勵機制。每年度對xx城區物業服務企業管理運行情況進行一次全面考核，對于管理規范、服務到位、業主反映良好，通過以獎代補的形式予以獎勵。對于職責不明、缺乏服務意識、服務質量差，經常引起業主投訴上訪的，予以警告批評，情節嚴重的取消其物業管理資質。

五是多方籌措應急資金。首先要爭取從市房產局收繳的住房專項維修基金收益中提出一定比例資金，返還xx區作為老舊住宅區基礎設施應急維修專項資金。其次要從保障性住房產權出讓金中提取一定比例資金，作為政府對物業服務企業的后期服務管理的扶持補貼資金，專項用于保障性住房公共設施維護和物業服務工作。三是要在政府年度安排的舊老城區改造資金中提取一定比例資金，專項用于物業管理服務工作經費。

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