根據(jù)中金基金公告，中金山高集團(tuán)高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“中金山東高速REIT”）將于9月25日啟動首發(fā)詢價(jià)，募集份額共計(jì)4億份。該基金如果成功發(fā)行，將成為第29只上市交易的公募REITs。此外，目前還有易方達(dá)基金、建信基金、工銀瑞信基金等機(jī)構(gòu)旗下的REITs產(chǎn)品正在審核過程中。記者獲悉，隨著交易主體日趨多元、底層資產(chǎn)日趨豐富，公募REITs逐漸成為踐行ESG（環(huán)境、社會和公司治理）投資理念的優(yōu)良標(biāo)的，在募、投、管、退等環(huán)節(jié)中融入ESG因素、設(shè)立專項(xiàng)基金支持ESG投資等成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。但也要看到，部分項(xiàng)目的短期業(yè)績較市場預(yù)期出現(xiàn)一定偏差，投資者應(yīng)逐漸學(xué)會從長期視角去適應(yīng)投資波動性。ESG探索漸趨豐富談及公募REITs和ESG理念兩者之間的關(guān)聯(lián)性，中航基金副總經(jīng)理鄧海清表示：“公募REITs投資運(yùn)營與ESG管理都十分重視長期因素，因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營周期通常長達(dá)數(shù)十年，受氣候變化、氣候?yàn)?zāi)害等長期因素影響更大，ESG理念可以發(fā)揮正向價(jià)值；此外，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目具有保障民生、涉及眾多利益相關(guān)方的特點(diǎn)，ESG強(qiáng)調(diào)與利益相關(guān)方的溝通，做好ESG管理有助于與利益相關(guān)方建立良好關(guān)系，提升項(xiàng)目透明度和運(yùn)營穩(wěn)定性。”具體實(shí)踐方面，據(jù)記者了解，華夏越秀高速REIT和普洛斯REIT等產(chǎn)品此前都披露過ESG報(bào)告。其中，華夏越秀高速REIT披露的ESG報(bào)告中呈現(xiàn)了項(xiàng)目基礎(chǔ)資產(chǎn)相關(guān)的ESG關(guān)鍵議題和績效指標(biāo)，是境內(nèi)首份公募基金ESG報(bào)告。另外，建信基金公募REITs運(yùn)營經(jīng)理王未表示，建信中關(guān)村REIT之前也發(fā)布了相關(guān)ESG報(bào)告，聚焦到了資產(chǎn)以及企業(yè)運(yùn)營的相關(guān)方面，通過此來融入ESG方面的實(shí)踐探索。鄧海清指出，REITs投資考慮ESG因素可以提高投資吸引力，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，并提升可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展水平。鄧海清指出，市場目前對公募REITs的ESG管理方面的關(guān)注，主要聚焦在四大方面：一是大力擴(kuò)展ESG相關(guān)投資領(lǐng)域，如新能源、自然資源、消費(fèi)服務(wù)等；二是設(shè)立專項(xiàng)基金支持ESG投資；三是在募、投、管、退等多項(xiàng)投資環(huán)節(jié)中融入ESG因素；四是關(guān)注被投企業(yè)ESG相關(guān)信息的披露。王未進(jìn)一步指出，鑒于公募REITs會涉及到很多相關(guān)主體，ESG的議題管理需要明確責(zé)任劃分，比如公募基金人員方面要關(guān)注基金從業(yè)人員的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)工作人員方面注重安全相關(guān)證書的匹配性等。此外，新能源REITs開展ESG實(shí)踐時(shí)，應(yīng)關(guān)注氣候變化及技術(shù)迭代等議題。從長期角度適應(yīng)波動性公募REITs與ESG理念相融合，最終要充分體現(xiàn)在交易價(jià)格上。但根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至9月20日收盤，今年以來28只已上市交易的公募REITs卻有23只負(fù)收益。這意味著，從長期視角去適應(yīng)投資波動性，成了公募REITs與ESG相互融合的一部分。華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投委會主任莫一帆指出，今年以來公募REITs二級市場調(diào)整，一是部分項(xiàng)目的短期業(yè)績相較投資人的預(yù)期出現(xiàn)了一定偏差，二是投資人的結(jié)構(gòu)和國外成熟市場尚有所不同，相當(dāng)部分以偏短期資金或交易型資金為主，“但從長周期來看，公募REITs底層項(xiàng)目經(jīng)營產(chǎn)生的可供分配現(xiàn)金，是有相當(dāng)穩(wěn)定性和成長性的。總體來說，REITs涉及的資產(chǎn)類別普遍具有良好的抗周期屬性”。莫一帆還表示，公募REITs的二級市場交易為市場帶來了較好的流動性，投資者在享受收益和流動性同時(shí)也要注意波動性，為投資組合做好相應(yīng)建設(shè)，從組合配置和長期投資角度去適應(yīng)這些特征。另外，嘉實(shí)基金首席投資官兼公募REITs板塊負(fù)責(zé)人王藝軍認(rèn)為，公募REITs二級市場的調(diào)整，反映出宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇偏弱等問題帶來資產(chǎn)層面的挑戰(zhàn)，以及公募REITs的投資者結(jié)構(gòu)、生態(tài)等方面的不足。王藝軍指出，目前公募REITs投資者的固收權(quán)益人占比過高，權(quán)益投資人還沒大規(guī)模進(jìn)場，個(gè)人投資者占比也是偏低，這使得公募REITs二級市場投資的生態(tài)較為粗放。莫一帆表示，公募REITs二級市場目前發(fā)行28只，市值接近一千億元。公募REITs平均估值目前處于相對低點(diǎn)，是長期資本比較好的配置區(qū)間。從投資人的結(jié)構(gòu)來看，REITs以機(jī)構(gòu)投資者為主，其中有不少是保險(xiǎn)、銀行理財(cái)?shù)荣Y金，這樣的資金以固收或“固收+”為主，投資人很關(guān)注當(dāng)期分派率，以及分派率的達(dá)成。項(xiàng)目運(yùn)營效率很重要基于上述分析，業(yè)內(nèi)認(rèn)為公募REITs的長足發(fā)展，要進(jìn)一步豐富底層資產(chǎn)、提升項(xiàng)目運(yùn)營效率。王藝軍表示，未來隨著消費(fèi)REITs的推出，公募REITs市場的國際化會邁出重要一步。從美國市場來看，在傳統(tǒng)的住宅、零售、辦公類資產(chǎn)REITs中，零售資產(chǎn)的長期業(yè)績表現(xiàn)是最好的，但波動性也很大。因此，基金管理人要進(jìn)一步思考如何更好地跟外部運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)合作，同時(shí)也要把各自的管理邊界確定好，激發(fā)相關(guān)主體的管理動能，這樣才能把零售REITs的資產(chǎn)特性發(fā)揮出來。博時(shí)公募REITs及資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人吳云認(rèn)為，從經(jīng)營實(shí)踐方面提升公募REITs競爭能力有三方面維度：一是底層資產(chǎn)運(yùn)營管理能力，二是基金產(chǎn)品緯度，三是如何更好地銜接底層資產(chǎn)和產(chǎn)品之間所做的工作。以底層資產(chǎn)運(yùn)營管理能力為例，吳云指出，目前上市的公募REITs，運(yùn)營管理都采用了委托外部運(yùn)營機(jī)構(gòu)的模式，但基金公司并不會因?yàn)槲卸砻庾约旱墓芾碡?zé)任，因?yàn)榻⒏咝У膶I(yè)管理能力一直是基金管理公司內(nèi)生的訴求。如何提升資產(chǎn)管理運(yùn)營能力，吳云提出三個(gè)建議：一是建立更精細(xì)化專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)，搭建人才梯隊(duì)，同時(shí)要加強(qiáng)和外部管理機(jī)構(gòu)的合資和交流，在外部運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)提升專業(yè)化的資產(chǎn)管理能力。二是轉(zhuǎn)變思維。基金最擅長的事是管理股票和債券等標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，管理非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品或者是基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品是近年逐步建立起來的，要形成標(biāo)準(zhǔn)化之外的產(chǎn)業(yè)管理思維。三是建立起全流程高效率的治理決策體系。