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業主大會成立規則

一、業主大會成立程序和條件要求

（一）業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。符合成立業主大會條件的，由業主向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）和房地產行政主管部門提出籌備業主大會書面申請。

（二）街道辦事處（鄉鎮人民政府）和房地產行政主管部門在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

（三）首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表和居民委員會代表七至十五人組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

（四）籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居民委員會組織業主推薦。

（五）籌備組成員名單應當自成立之日起七日內以書面形式在物業管理區域的顯著位置公告。

（六）籌備組應當自成立之日起六個月內，組織召開首次業主大會會議。在組織召開首次業主大會會議之前，籌備組應當做好以下籌備工作：

1.確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

2.確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

3.擬訂管理規約草案和業主大會議事規則草案；

4.依法確定首次業主大會會議表決規則；

5.制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

6.制定業主委員會選舉辦法；

7.完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內的顯著位置公告并書面通知全體業主。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

（七）業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人名單。

（八）業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

業主大會會議表決采用記名投票的方式。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

（九）首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則進行表決，并選舉業主委員會。

管理規約、業主大會議事規則及選舉業主委員會應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

（十）業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至15人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

1.具有完全民事行為能力；

2.遵守國家有關法律、法規；

3.遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

4.熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

5.具有一定的組織能力；

6.具備必要的工作時間。

業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。

（十一）業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

首次業主大會會議應當由籌備組作出書面記錄，籌備組全體成員簽名并移交業主委員會存檔。

（十二）業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向市房產管理局和街道辦事處（鄉鎮人民政府）辦理備案手續：

1.業主大會成立和業主委員會選舉的情況；

2.管理規約；

3.業主大會議事規則；

4.業主大會決定的其他重大事項。

（十三）業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

二、業主身份認定方法及投票權數確定方法：

（一）依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

（二）業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積、建筑物總面積和業主人數：

1.專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

2.建設單位已經出售的專有部分的業主人數，一戶按一人計算；建設單位未出售的專有部分按一人計算；總人數，按照兩者之和計算。

三、管理規約的主要內容：

管理規約應當對下列主要事項作出規定：

（一）物業的使用、維護、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業共用部分的經營與收益分配；

（四）業主共同利益的維護；

（五）業主共同管理權的行使；

（六）業主應盡的義務；

（七）違反管理規約應當承擔的責任。

四、業主大會議事規則的主要內容：

業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

（一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；

（二）業主委員會的職責；

（三）業主委員會議事規則；

（四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業主投票權數的確定方法；

（六）業主代表的產生方式；

（七）業主大會會議的表決程序；

（八）業主委員會委員的資格、人數和任期等；

（九）業主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

（十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

五、首次業主大會會議表決、選舉票樣

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