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　　關(guān)于《印發(fā)職工住房抵押貸款辦法[1/2]》的通知

　　滬公積金發(fā)(1996)第13號

　　各區(qū),縣,局:

　　本市職工住房抵押貸款,自1992年5月開辦以來,對支持職工購房,建房,促進住房商品化,推動房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展,發(fā)揮了積極作用.為了深化住房制度改革,完善職工住房抵押貸款制度,決定對《職工住房抵押貸款暫行規(guī)定》作修改補充,更名為《職工住房抵押貸款辦法[1/2]》,現(xiàn)予印發(fā)請遵照執(zhí)行.原《職工住房抵押貸款暫行規(guī)定》同時廢止.

　　上海市公積金管理中心

　　中國人民建設(shè)銀行上海市分行

　　一九九六年三月四日

　　第一章 總則

　　第一條 為配合本市住房制度改革,鼓勵職工買房,建房,改善居住條件,根據(jù)《上海市住房制度改革實施方案》和《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》的有關(guān)規(guī)定,制定本辦法.

　　第二條 職工住房抵押貸款是指繳存住房公積金的職工,在本市城鎮(zhèn)購買,建造,翻建,大修自住住房時,以其所擁有的住房為抵押物,作為償還貸款的保證而向銀行申請由住房公積金發(fā)放的貸款.

　　第三條 職工住房抵押貸款實行向中低收入職工家庭傾斜的政策和繳存住房公積金義務(wù)與權(quán)利對等的原則.

　　第四條 中國人民建設(shè)銀行上海市分行房地產(chǎn)信貸部受上海市公積金管理中心委托,商定由房地產(chǎn)信貸部和各支行具體辦理職工住房抵押貸款.

　　第二章 貸款對象和條件

　　第五條 凡具有本市城鎮(zhèn)常住戶口,繳存住房公積金的職工,購買,建造,翻建,大修自住住房,并具備下列條件的,可申請職工住房抵押貸款:

　　一,有相當于購買,修建住房費用的30%或以上的自籌資金(可以用借款人及其用戶成員,非同住的配偶和直系血親已繳存的住房公積金存款抵充);

　　二,有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和償還貸款本息的能力;

　　三,同意辦理住房抵押和保險.在住房未竣工交付使用,借款人未領(lǐng)得房地產(chǎn)權(quán)證書交給貸款銀行收押之前,應由售房單位提供擔保.

　　第六條 借款人應向貸款銀行提供以下書面證明和材料:

　　一,借款人和承諾參加還款的借款人的同戶成員,非同住的配偶以及直系血親繳存住房公積金的證明;

　　二,購買自住住房的,提供購房合同或協(xié)議書;建造,翻建,大修自住住房的,提供城建管理部門批準建造,翻建,大修的證明文件,工程估價文件或預算;

　　三,自籌資金的來源和數(shù)額.

　　第三章 貸款的額度,期限和利率

　　第七條 貸款額度在下列可貸額度和最高限度內(nèi),根據(jù)借款人申請貸款的具體情況,確定實際貸款額度.

　　一,可貸額度=(貸款當月借款人及其同戶成員,非同住的配偶和直系血親計算住房公積金月工資基數(shù)之和)×35%×12個月×貸款年限.

　　二,最高限度:由市公積金管理中心和建設(shè)銀行市分行每年年初公布,1996年定為10萬元.同時貸款額度不得超過購買,建造,翻建,大修一套住房的費用總額的70%.

　　第八條 貸款期限:用于購買,建造自住住房的,最長不超過十五年;用于翻建,大修自住住房的,最長不超過十五年;用于翻建,大修自住住房的,最長不超過十年.對于將到離,退休年齡的借款人,其貸款期限可計算到六十五歲.

　　第九條 貸款利率:按貸款期限長短實行不同利率.貸款期限在一年以內(nèi)(含一年)按基準年利率7.92%計算,貸款期限每增加一年年利率上調(diào)0.36%,增加不滿一年的按一年計算.

　　第四章 貸款手續(xù)

　　第十條 借款人需填寫借款申請書,并送貸款銀行審查.

　　第十一條 借款人要求以自己及其同戶成員,非同住的配偶和直系血親已繳交的住房公積金存款作為自籌資金的,應由借款人在申請借款時,會同同戶成員,非同住的配偶和直系血親填寫動用公積金存款申請表.在借款批準后,辦理劃轉(zhuǎn)住房公積金手續(xù).銀行對存入的自籌資金,按人民銀行規(guī)定的活期存款利率計息.

　　第十二條 借款人持借款申請書,身份證,戶口簿向建設(shè)銀行市分行房地產(chǎn)信貸部和各支行辦理借款申請.

　　第十三條 銀行審查認可后,通知借款人將自籌資金存入貸款銀行.

　　第十四條 借貸雙方簽訂借款合同和房地產(chǎn)抵押合同,并按規(guī)定辦理合同公證和房地產(chǎn)抵押登記手續(xù).

　　借款合同和房地產(chǎn)抵押合同正本一式四份,由借貸雙方以及公證機關(guān),房地產(chǎn)登記機關(guān)各執(zhí)一份.副本若干份,其中市公積金管理中心執(zhí)一份.

　　借款人購買期房,在住房未竣工交付使用,借款人未領(lǐng)得房地產(chǎn)權(quán)證書之前,應由售房單位提供擔保.售房單位和貸款銀行簽訂保證合同,保證合同正本一式三份,售房單位,貸款銀行和借款人各執(zhí)一份.

　　第十五條 辦理職工住宅抵押貸款過程中所發(fā)生的各項費用,根據(jù)房地產(chǎn)稅費的有關(guān)規(guī)定由借款人或貸款銀行各自承擔.

　　第五章 貸款撥付

　　第十六條 貸款資金的撥付;

　　一,用于購房的貸款,連同借款人存入的自籌資金,按借款合同約定的時間,由貸款銀行用轉(zhuǎn)帳方式劃轉(zhuǎn)到售房單位在銀行開立的帳戶.

　　二,用于建造,翻建,大修自住住房的貸款,實行先使用自籌資金后使用貸款資金的原則.在自籌資金用完后,由貸款銀行將貸款資金劃轉(zhuǎn)到借款人在貸款銀行開立的存款戶.借款人在用款時,必須提供有關(guān)工程進度等憑證或書面申述理由,以保證貸款用于修建住房.

　　第六章 貸款償還

　　貸款本息采取按月等額本息均還方式,由借款人向貸款銀行辦理還款,按月還本付息數(shù)額應在借款合同中訂明.

　　第十八條 需要動用借款人及其同戶成員,非同住的配偶和直系血親的住房公積金存款用于還款的,可在借款合同中約定,由貸款銀行辦理劃款手續(xù),但借款人需提供同戶成員,非同住的配偶和直系血親書面同意證明.

　　第十九條 借款人提前將未到期貸款本息全部還清者,貸款銀行免收手續(xù)費,不計收提前還款部分在提前期內(nèi)的利息.

　　第二十條 借款人應恪守信用,按照借款合同約定按月歸還到期的貸款本息.逾期者,對逾期部分,按逾期天數(shù)每天加收萬分之八的罰金.出現(xiàn)下列情況之一者,貸款銀行有權(quán)處分抵押物.

　　一,借款人連續(xù)六個月不按借款合同償還貸款本息,或者借款合同期滿,借款人未依約償還貸款本息;

　　二,借款人未征得貸款銀行同意,擅自將抵押住房出售,交換,贈與和改建的;

　　三,借款人死亡而無繼承人或受贈人;

　　四,借款人死亡而繼承人或受贈

　　第七章 住房抵押和售房單位擔保

　　第二十一條 住房抵押

　　一,借款人應以購買,建造,翻建,大修的自住住房作為償還貸款的抵押物.

　　二,抵押住房的現(xiàn)值,購買住房以購房合同訂明的住房總價為準;建造住房以預算為準;翻建,大修自住住房以原住房價值的殘值加翻建大修費用為準.抵押額不得超過抵押住房現(xiàn)值的70%.

　　三,以部分共有的住房設(shè)定抵押權(quán)的,以抵押人所占有的份額為限,其借款額不得超過抵押份額;以共同共有的住房設(shè)定抵押權(quán)的,須經(jīng)全體共有人書面同意,抵押人為全體共有人.

　　四,抵押雙方應向抵押房屋座落地的房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記和申領(lǐng)權(quán)證手續(xù),房地產(chǎn)權(quán)證書由抵押人交貸款銀行(抵押權(quán)人)收押,房地產(chǎn)抵押證明由抵押權(quán)人執(zhí)存.

　　五,抵押物在抵押期間,借款人(抵押人)無權(quán)出租,變賣和饋贈.需要再抵押的必須征得貸款銀行的書面同意.

　　六,作為抵押物的住房,在抵押期間抵押人負有維修,保養(yǎng),保證完好無損的責任.貸款銀行有權(quán)按抵押合同的約定,檢查由抵押人占管的抵押物.

　　七,借款人不能履行借款合同,抵押當事人可經(jīng)協(xié)商采取作價轉(zhuǎn)讓或拍賣方式處分抵押物,所得價款,應按下列順序分配:

　　(一)支付抵押物拍賣費用和處理抵押物的其他費用;

　　(二)扣除與抵押物有關(guān)的稅款;

　　(三)如抵押物為部分共有產(chǎn)權(quán),按照共有產(chǎn)權(quán)人的份額,償還共有產(chǎn)權(quán)人;

　　(四)償還抵押人所欠貸款本息及違約金;

　　(五)其余部分退還借款人.如有不足則向借款人追索.

　　八,銀行在按規(guī)定處分抵押物時,其他共有產(chǎn)權(quán)人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán),但以拍賣方式處分抵押物的除外.

　　九,房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效.

　　第二十二條 售房單位保證

　　一,借款人以期房設(shè)定抵押權(quán)的,接受購房款的售房單位應和貸款銀行簽訂保證合同,保證購房款合法應用和借款人在領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書之前,如借款人違約,承擔連帶按期償還貸款本息責任.

　　二,若借款人連續(xù)三個月沒有按借款合同約定償還貸款本息的,貸款銀行有權(quán)通知售房單位在十天內(nèi)代為償還貸款本息.

　　三,售房單位的保證責任,自保證合同簽訂之日起,至借款人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書交給貸款銀行收押之日止.

　　四,售房單位的保證責任范圍,以借款合同的主債權(quán),利息,違約金,損害賠償金和實現(xiàn)債權(quán)的費用為限.

　　第八章 抵押物的保險

　　第二十三條 借款人應按貸款銀行指定的險種向中國人民保險公司上海市分公司(以下簡稱保險公司)辦理抵押物保險.

　　一,凡由借款人向售房單位購買住房的,借款人憑與售房單位簽訂的購房合同和與貸款銀行簽訂的房地產(chǎn)抵押合同向保險公司投保"抵押住房保險".

　　二,凡自行組織施工力量建造或翻建,大修自住住房的借款人:

　　(一)應在與貸款銀行簽訂房地產(chǎn)抵押合同時,向保險公司投保"建(修)房綜合保險",至修建住房全部竣工為止;

　　(二)以建(修)竣工的住房再向保險公司投保"抵押住房保險",至還清全部貸款本息抵押期滿為止.

　　第二十四條 保險金額:以購買,建造的自住住房作抵押物的,不得少于購買,自建住房的價值.以翻建,大修的自住住房作抵押物的,應包括自住住房的殘值加翻建,大修的費用.

　　第二十五條 抵押物的保險期限應與貸款期限一致.在抵押期間,借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險.借款人如中斷保險,貸款銀行有權(quán)代為保險,一切費用由借款人負擔.

　　第二十六條 被保險的抵押物如發(fā)生保險責任范圍內(nèi)的災害事故,抵押人應當立即通知貸款銀行,并采取有效措施防止損失擴大,抵押人獲得的保險賠償金應優(yōu)先償還貸款本息.

　　第二十七條 保險費率按保險公司規(guī)定確定.保險費按年支付.

　　第二十八條 抵押物的保險單正本由貸款銀行保管,副本由借款人留存.

　　第九章 貸款監(jiān)督和檢查

　　第二十九條 在貸款期內(nèi),借款人對貸款銀行檢查貸款使用情況應主動配合.

　　第三十條 借款人應保證住房貸款專款專用,如挪作他用,貸款銀行有權(quán)提前收回貸款,并對挪用部分每天加收萬分之十二的罰金.

　　第十章 附則

　　第三十一條 借款合同當事人的任何一方,要求解除或變更原合同內(nèi)容,需以書面通知對方,在未達成協(xié)議前,原合同繼續(xù)有效.

　　第三十二條 借款合同借貸雙方及保證人發(fā)生糾紛時,當事人應協(xié)商解決,協(xié)商不成時,可依法向貸款銀行所在地人民法院提出訴訟.

　　第三十三條 本辦法由上海市公積金管理中心和中國人民建設(shè)銀行上海市分行負責解釋,自1996年4月1日起施行.本辦法印發(fā)前已簽訂職工住房抵押貸款合同的按原合同執(zhí)行.

　　上海市公積金管理中心

　　中國人民建設(shè)銀行上海市分行

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