圖片來源：稿定素材4月初的深圳寶安，“代建第一股”綠城管理和本土房企勤誠達談成了一樁大生意。勤誠達將旗下所有房地產項目交由綠城管理開發運營，這也是綠城管理首個托管批量業務。讓綠城管理下定決心的，除了能在深圳這個大市場提升品牌辨識度；還有一個重要幫手——基金公司【前海潤禾】，它將負責融資和資金運營事宜。過去一年多，代建賽道的火熱有目共睹。不良資產處置、政府代建等需求擴張，越來越多的傳統開發商抱著“入股不虧”的想法涌入。元素過多的市場，讓頭部代建商也充滿了危機感。一是競爭壓力變大，二是合作雷區變多。賺小錢，也要小心。等待解救的深圳土著據了解，勤誠達深耕深圳本土20余年，在地產開發、城市更新等方面已有一定的經驗和知名度。業內猜測，勤誠達可能并非追求綠城管理的代建和品牌輸出能力，更多是基于“紓困”需求。各家房企開始暴雷的2021年，勤誠達屬于民企中的“一股清流”，一度逆勢拿下廣州幾個舊改項目。但從去年底開始，集團負面消息不斷——包括總部有工人討薪、半年內需要支付共計超30億元的借款和利息等。而首個托管給綠城管理的項目之一【寶安勤誠達云邸】，2022年末就已在政府公布的待入市項目內，且開了展示中心，目前仍未開盤。有媒體透露，勤誠達去年底就開始接觸綠城管理，希望能實現合作；綠城管理方面也正在做業務創新，其中一項就是代建批量托管業務。此次合作，雙方顯然都有意向推進，但直接和民企打交道，不是綠城的菜。這其中，前海潤禾充當起牽線搭橋的角色，這是一家以房地產投融資為主的基金管理公司，其背后有深圳國資背景。據自媒體《苗頭》透露，勤誠達與前海潤禾的合作已有三四年，也有交情。對于資方而言，目前更看中擁有主體信用、品牌效益、豐富開發管理經驗的代建企業，綠城管理無疑是符合條件的。站在綠城的角度，國企背景的資方將帶來穩定的投資現金流，也為勤誠達帶來“增信”光環。金融機構的作用在放大遇困房企項目，加上金融機構涉房不良資產，顯性規模就超3萬億，這被綠城稱為風口型業務機會。今年3月的2022年度業績會上，綠城管理CEO李軍曾提到了一種理想狀態：綠城的操盤能力和信用能力能夠形成一個更大的業務入口，通過與金融機構的外部協同，幫助民營企業或紓困項目快速提升到與國央企在同一水平、同一維度上的競爭能力。其現在推的商業模式，也是尋找外部的金融機構或金融資源，搭建金融能力架構，對遇困的企業提供金融支持，重新激活這個項目。對于勤誠達這類民企，綠城管理更愿意“搭上”各類具備房地產投資能力的金融機構，再與融資需求的項目配合。為了避免卷入債權風險，綠城表示要保持“輕資產”模式——不出資，而是通過輸出開發管理能力和品牌背書以獲取服務費用。在這場合作中，綠城管理的心思也有體現：當日勤誠達官宣：“三方進行全面戰略合作、全面戰略入股、經營管理升級”；而在綠城管理的公眾號中，卻未見“全面戰略入股”內容。為國企代建也有坑紓困需求之外，去年國央企及城投拿地比例急劇上升，與部分公司平臺房地產開發能力不足的矛盾，也為代建行業提供了多機遇。相較于前者，為國央企城投客戶提供產品，代建方少了“找錢”這一繁瑣，但風險仍然存在。綠城管理也踩過坑。前段時間，成都某一綠城管理代建小區爆出爛尾傳聞。該項目本來由國企拿地，后引入央企成分的大股東增資，以及同是央企背景的綠城管理輸出品牌和代建，相當于有了三根“定海神針”。但綠城管理也沒想到，委托方公司會拖欠工程款，于是綠城管理將其告上法庭。此時的綠城管理很被動，如果這時選擇提早退出，會面臨巨大的品牌信用風險；加上“保交樓”的背景，官方也會對退出行為做出約束控制。后來，當地官方介入此事，組織開發商、代建方、總承包單位開會磋商，并承諾嚴格監管預售資金，此鬧劇才告一段落，項目得以繼續推進。多數業主并不了解項目復雜的多方關系，“爛尾”的頭銜全扣在了品牌輸出方綠城管理頭上。社交平臺上，只有綠城受傷的世界達成了。爭當乙方機遇和風險并存的代建賽道，頭部代建商都要小心避雷，但卻被眾多出險房企視作“復活藥水”。據克而瑞研究中心數據顯示，截至2022年底，發展代建業務的房企已經超過60家，其中不乏出險房企身影。旭輝新一輪的組織架構調整中，代建平臺被單獨拎出來，由深受董事長林中信任的陳東彪負責；中梁控股票據違約后不久，就馬上成立了代建公司；華夏幸福化債之余，成立了輕資產代建公司“幸福安基”，還接下了恒大的爛尾項目。有分析認為，這些房企一方面看到代建賽道蛋糕變大，希望分一口吃食。另一方面，代建扛周期、輕資產、利潤高的特點也吸引著它們前來補血。出險房企們，真的能“入股不虧”嗎？門檻首先是個問題。當下能否接下紓困類項目，代建方自身健康才是金標準，已有違約記錄、資金緊缺的房企相當于失去了品牌力，難以得到委托方的信任。畢竟稍不留意，就會有二次暴雷的風險。如上海浦東一項目爛尾后，好不容易盼來某一民企代建，沒過多久，該企業出現資金短缺情況，能否按時交房，現在還是個未知數。而國央企城投項目，更喜歡找自家人和純粹的老牌代建商。比如，在代建領域初出茅廬的中交代建，去年開始和信達地產聯手紓困地產；無錫城投更是在拿地階段就開始和綠城管理搭檔了。退一步講，即使獲得了入場資格，在行業不確定的當下，部分項目可能會面臨資金需求，代建方要幫助項目進行融資。也可能會有委托方資金中斷的情況出現，進而拖欠代建方的代建費用，這會讓本不富裕的家庭雪上加霜。滿打滿算，想做個乙方，都不容易。