紅周刊丨惠凱我愛我家在規模上已逐漸被鏈家甩開，重要陣地北京市場二手房成交占同比降幅較大。繼去年定增終止后，或因公司表現不佳，第二大股東五八有限公司在深套數年后于近期選擇減持。我愛我家是A股主板惟一的房地產經紀公司，但在規模上逐漸被鏈家甩開，特別是在至關重要的北京市場，去年我愛我家的二手房成交占比也略有下滑。業績方面，公司2022年業績預期虧損2.4億元~3.3億元，是借殼上市五年以來業績表現最差的一年。我愛我家繼去年定增終止后，近期第二大股東五八有限公司在深套數年后選擇減持。雖然當下一線城市火熱的二手房市場有助于我愛我家業績的修復，但“房住不炒”政策引導渠道向剛需購房群體讓利的潛在影響仍需重視。我愛我家北京門店、相寓擴張“冰凍”去年經手二手房下滑三成多我愛我家是A股主板市場惟一的房地產經紀類上市企業，近期借著二手房交易回暖的“東風”股價強勢反彈：4月3日股價漲停，三天后的4月7日股價再次漲停……盡管公司2022年將錄得上市以來首次虧損，但因去年四季度地產行業迎來多項政策利好，我愛我家也借勢反彈，去年11月至目前漲幅超50%。北京地區一直是全國房地產市場特別是二手房市場的的“風向標”，也是我愛我家的重要陣地之一。近期，《紅周刊》獲取的一份某金融機構對我愛我家北京經紀公司的授信文件顯示，截至2022年底，我愛我家在北京門店數量為778家，較年初增加了11家，這一新增數據相較2021年，擴張速度顯著放緩。2021年，我愛我家在北京的門店數量增加約40家。長租公寓和代管業務是不少房企競相追逐的一片藍海，我愛我家也發力其中。上述材料顯示，截至2022年底，我愛我家相寓在北京的房屋在管規模為9.8萬套，去年新增3000套，相比于2021年新增的6000套，擴張速度顯著下滑。截至2022年9月底，我愛我家北京的在手二手房數量只有10.6萬套，但在半年后的今年3月底，其在手二手房數量達到11.19萬套，新增近6000套。掛牌二手房的快速增加，契合近期的其他公開報道。據《華夏時報》4月10日報道，“截至3月底，北京頭部平臺二手房的掛牌量超過11萬套，增長速度相對來說有些快。”盡管這篇報道未展示具體的二手房掛牌數量，但市場能否消化這一增量卻引發了業內人士的擔憂。上述材料還顯示，我愛我家北京2020/2021/2022年的二手房交易量分別是2.13萬套、2.66萬套、1.77萬套，公司去年經手的二手房成交量相比前年數據下滑幅度超過三成。作為對比，據北京住建委數據，2020~2022年，北京二手房成交總量分別是16.5萬套、19.3萬套、14.24萬套。換言之，2021~2022年，我愛我家經手的二手房成交量在北京二手房市場的占比已經從13.8%下滑到12.4%。《紅周刊》從一位我愛我家北京的前經紀人陳先生處獲悉，“我愛我家的門店數一直是700多家，每個門店業務員太少”，而且新人居多，所以交易量會少一些。陳先生目前就職于鏈家門店。耐人尋味的是，今年2月的機構調研中，我愛我家表示：去年新加入我愛我家的“優質干部比例占核心干部的30%”，在北京市場，去年600多位超過5年行業經驗的經紀人加入我愛我家，“為后續發展奠定人才基礎”。借殼上市5年來首虧：去年虧損超3億人均負責房源多，維護有待提升盡管我愛我家早早就重點布局北京市場，但近些年和鏈家的規模差距卻有拉大趨勢。公開信息顯示，截至2022年底，鏈家北京的門店數量超過1400家。從鏈家員工處獲奚，北京的二手房成交總量中，鏈家占比超過五成。“鏈家門店多，每個門店員工也多，比如每個門店有15—20人左右，扣除做租賃業務的一兩個人，人均負責的房源數量少，人均可能5~8套，最多一般不超過10套。這樣一來，對每套房的維護精力和時間多，客戶體驗就好。”相比之下，我愛我家每個門店的員工較少，有的員工負責的房源多達20多套。而且，“鏈家的存量客戶資源最多，其中多數客戶都是有著買房體驗的老客戶。因此盡管鏈家傭金略貴，但成交效果更好。”而且兩家企業人員規模的差異，也帶來了經營模式和考核方式的不同。公開信息顯示，貝殼全部經紀人近40萬人，鏈家員工數量也較多，而我愛我家員工5萬多人。因此考核指標方面，“鏈家很強調對客戶的跟進情況和‘丟單率’。客戶如果關系好的經紀人去了較遠的鏈家門店，也可以選擇在非本片區門店掛牌房子，不同門店的員工可以跨區服務。但換做我愛我家，就最好在覆蓋本片區的門店掛，因為其他片區的人員精力有限，但這樣容易丟單。”綜合以上數據匡算，鏈家北京的門店平均二手房成交量，是我愛我家的兩倍以上。據《紅周刊》了解，近期鏈家、我愛我家近期均力推打折活動，對于剛需或置換型客戶，我愛我家的傭金低至1.95%，鏈家低至2.35%。業績方面，我愛我家2022年預期虧損。業績預告顯示，我愛我家2021年歸母凈利潤為1.7億元，去年預計虧損2.4億元~3.3億元之間。導致虧損的原因主要是疫情沖擊業務無法正常開展，以及可能要計提兩億元的資產和信用減值準備。這一業績表現是公司2017年借殼上市以來的最差年份。人事層面，今年1月，我愛我家公告顯示，副總裁朱威宣告離職。朱在2013年后常年擔任北京我愛我家房地產經紀有限公司副總裁（北京我愛我家經紀是我愛我家在北京的業務主體）。4月，另一位副總裁何洋因“個人原因”也離職。與朱的履歷類似，何洋2008年以來長期擔任北京我愛我家經紀公司副總裁。戰略協同效果不佳二股東五八有限選擇減持今年4月，我愛我家公告稱，第二大股東五八有限公司擬減持公司股份不超過6454萬股，比例不超過2.7%。58集團是在2018年入股我愛我家的。彼時，貝殼+鏈家擴張正酣，導致很多大型地產經紀公司紛紛采取應對措施，而58和我愛我家也在此時組建了“中介聯盟”。58集團當時通過五八有限公司斥資10.7億元、成為了我愛我家第二大股東，受讓股份的價格是7.12元/股。在當時，此舉被解讀為兩家房產經紀巨頭攜手對抗鏈家的標志性舉動。我愛我家總經理謝勇是看好此次合作的，曾寄希望于58集團和旗下的安居客在互聯網技術、流量分發方面給我愛我家帶來更多助力，然而近幾年，我愛我家股價震蕩下跌，最低價曾達到2.24元，目前的最新價為3.2元左右。對于58集團而言，不僅所持的我愛我家股權價值出現了“腰斬”，且分紅收益方面，2018~2022年，58獲得的我愛我家分紅僅約3000萬元。58集團2020年從美股摘牌后，迄今還沒有明顯的重新上市進展。其也曾試圖拆分優質資產獨立上市，但重點培育的線上房產交易平臺安居客卻于2021年沖擊港股IPO失敗，雖然旗下的快狗打車（2246.HK）2022年成功登陸港股，發行價21.5港元，但其成長前景似乎并不被投資人認可，目前市價僅2.25港元。對于近期58大規模減持我愛我家，研究機構、輿論多解讀為“中介聯盟”趨于瓦解。而除了和58“分手”，我愛我家的資本運作還面臨其他挫折，譬如其2021年啟動的用于數字化建設、直營城市的人店規模提升、加盟業務擴張等核心業務定增計劃，因“市場情況及資本市場環境的變化”于2022年7月終止，側面反映出我愛我家的加盟擴張戰略出現放緩。可佐證的是，在定增終止前夕，我愛我家的合肥門店員工“拉橫幅討薪”一事引發關注，稱我愛我家“拒發工資、拒繳社保”。我愛我家回復媒體表示：糾紛源于公司因疫情及戰略調整、決定終止合肥加盟業務，個別加盟商對解約結算費用不滿而鬧事。除合肥，我愛我家當時還終止了長沙、煙臺等城市的加盟業務。在與58集團合作的幾年，我愛我家的資產流動性、償債能力表現并不佳。iFinD顯示，流動比率方面，2020年初，我愛我家為1.22，到2022年三季末，下滑到0.81；速動比率，同期從0.82下滑到0.45。導致下滑的關鍵因素是公司一年內到期的非流動負債快速增加，從3.6億元膨脹到89.3億元。引導中介讓利剛需群體政策潛在影響需重視一位資深的經紀行業人士表示，早年北京地產經紀行業有“三巨頭”的說法——鏈家、我愛我家、麥田，2018年后這一格局逐漸被顛覆，我愛我家、麥田被鏈家甩開，惟一沒上市的麥田業務份額下滑較嚴重。我愛我家2017年底抓住時機成功借殼上市，并推動加盟模式擴張門店、整體份額下滑不大，但承受壓力也不小，人事和門店管理的經驗不足還未得到完全改善。展望2023年，受惠于樓市回暖、交易趨于頻繁，房產中介企業的業績頹勢有望扭轉。譬如今年一季度，北京二手住宅總成交量4.58萬套，同比增長23%，而我愛我家的市場份額超過鏈家的杭州市場，今年一季度二手房交易套數更是同比增幅約120%。中原地產首席分析師張大偉此前向《紅周刊》表示，今年的樓市“小陽春”中，一線城市房價全面上漲的趨勢已出現，不過因為二套房政策未寬松等原因，熱度能否持續到二季度，還需要看是否會有更多利好政策支持。前述資深經紀業人士也分析稱，2021年房地產調控一度非常緊張，且不同于以往，中介公司被納入調控重點，嚴查中介“經營貸”和“消費貸”業務、打擊中介公司炒作“學區房”等熱門概念，當時鏈家上海突然下架了約一半的房源。好在2022年下半年起，地產調控政策逐漸放松，這對經紀公司來說是個利好。他同時還提醒，在現在的樂觀情緒下，一些對中介公司可能有重大影響的政策不確定性被投資人忽視了：“去年以來政策優化的導向仍然是‘房住不炒’，而以往一些存在爭議的規則，比如中介費由買家支付、部分中介公司的中介費占比較高，給購房者產生一定壓力。據了解，監管部門有意調整中介行業的一些不合理收費機制，引導渠道方向客戶讓利，以減輕購房者特別是剛需群體的賣方壓力。一旦正式推出，交易傭金可能有所下調，將會對中介行業產生不小的沖擊。”（本文已刊發于4月15日《紅周刊》，提及個股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）