21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道北京樓市“金九”開了個好頭，但與此同時，“認房不認貸”催生的成交熱度，也正在回落。21世紀經濟報道記者從中指研究院獲得的一份數據顯示，“認房不認貸”新政落地后，北京新房、二手房熱度都有明顯上漲。9月初，連續兩周新房認購套數在千套左右，創下了周度成交記錄；二手房環比增長23.8%。短期市場情緒得到拉升，開發商推盤力度加大，到訪量增加明顯，特別是優質板塊項目，關注度較高。記者調研發現，最能反映樓市真實熱度的二手房成交量，在新政后一周達到頂峰，第二周依然處在高位，只是成交絕對值有所下滑，置換型客戶出售意愿增加，掛牌量居高不下。這種瞬時成交熱度，隨著改善型購房消費力逐漸完成消耗，開始出現疲態，市場再次受觀望情緒支配。一家知名房企的北京區域營銷人士透露，開發商認為后續市場情況不好預測，回款是當下的重中之重，抓緊推盤抓緊賣。新房“搶收”9月1日晚間，北京宣布執行“認房不認貸”，政策超預期落地之下，尤其是新房項目，涌進了大量的意向客戶。重新獲得“首套資格”的購房群體出手果斷，售樓處紛紛宣布“徹夜開放、不打烊”，從業人士不禁感慨“這樣熱鬧的景象已經許久不見”。據21世紀經濟報道記者調研，新政落地后一周，處在推盤周期的新房項目到訪量明顯增加，即便是順銷尾盤，也迎來了一批溢出客戶。中指數據顯示，截至9月17日，北京市9月商品住宅成交24.7萬平方米，雖然較去年同期仍有47.6%的差距，但周度來看，上周（9月11日-9月17日）北京商品住宅成交1054套，環比增長22.6%，是8月以來周度成交最高值；認購980套，連續兩周認購套數在千套左右。“原來需要8成首付、按二套房走貸款利率的客戶，購房成本突然降低了許多，出手速度很快。”北京市朝陽區望京片區的一個改善型新房項目銷售表示，這部分人群中，此前曾有過貸款記錄但當下已結清的客戶居多，也有部分持有“老破小”的客戶，計劃賣掉手中房子，盡快置換新房。記者了解到，迅速認購的消費者，多為此前就有置業意向的潛在購房群體，趁著新政利好，將改善性住宅收入囊中。另一方面，好成績也與開發商的“搶收”行動密切相關。在記者的走訪中，多個新房項目均表示“市場熱度上來了，項目決定收回1-2個點的折扣優惠”。業內認為，開發商宣稱取消優惠有兩種作用：一是逼定策略，用以催促意向客戶盡快下單；二是收攏優質客戶，縮短付款周期，以“10天內交10%首付、3個月內交齊40%首付”為條件，有選擇地釋放“1-2個點折扣”。根據中指監測，新政之后，多數開發商傾向于提升營銷力度，加大推盤，把握政策窗口期，加速去化，回籠資金。“公司給的任務就是‘搶收’，考核回款率。”前述知情人士透露，開發商期望抓住當下的風口期，盡量多、盡量快地實現出貨和回款。這樣的舉措背后，是對市場長期情況的不樂觀。有房企人士表示：“這批新房客戶主要還是之前的蓄客，等著政策落地就出手。真正新增的客戶并不多，市場觀望情緒還比較嚴重。”據該人士所在公司測算，新政影響的購買力并不長久，本質上來看，消費者的支付能力和收入預期沒有明顯變化。實際上，新房市場的成交熱度已經較新政后第一周有所下降。中指數據顯示，新政后第二周新房的認購套數環比出現小幅下滑。中指研究院市場研究總監陳文靜認為，短期來看，房企仍將以項目去化為主，價格整體保持穩定，預計核心或優質樓盤銷售表現相對更好，而非核心樓盤隨著需求釋放動能逐漸減弱，后續銷售仍承壓。二手房熱度回落“現在市場開始往下走了，熱度不如新政后首周。”多位北京房產中介表示，新政后第二周，二手房市場的成交量開始從頂峰下滑。中指數據顯示，截至9月17日，北京二手房商品住宅成交6734套，較上月同期增長23.8%，周度來看，上周（9月11日~9月17日）二手房成交3356套，環比增長24.9%，是5月以來周度最高水平。21世紀經濟報道記者從走訪中了解到，9月1日北京宣布“認房不認貸”落地后首個周末（9月2日-9月3日），北京某頭部房產中介品牌單日成交量接近700套，“飆升6倍”；新政后第二個周末（9月9日-9月10日），單日成交量也在600多套的高水平。但趨勢未能持續，到了第三個周末（9月16日-9月17日），成交量已經有所下滑，回落到了400多套的水平。“目前6成客戶都是置換群體。”朝陽區東五環外一位資深房產經紀人表示，“認房不認貸”落地以后，此前已經騰出資格持幣待購的客戶，在新政的刺激下再次入市。多位經紀人透露，新政后，意向售房群體明顯增加，掛牌量大增，許多業主期待將手中房屋出售，以置換更優質房屋，實現“賣一買一，改善居住條件”。根據中指監測，9月1日以來，北京二手房掛牌量增長10%左右，帶看量明顯增加，且新政后業主預期有所好轉，議價空間較以往縮小。置換鏈條的實現需要一定時間，市場新增購買力不足，就無法持續推動成交的熱度。有中介分析，手上有首套房購房資格的購買力，已經在新政后得到有效釋放，而需要“賣一買一”進行置換的客戶，房屋出售情況不算理想，需要降價換取成交速度，或者等待一定周期后，才可以重新進入市場。另一方面，客戶的觀望情緒仍在，“可買可不買的客戶，都在看下一步市場怎么走，不急于出手。”陳文靜認為，北京樓市回暖行情預計將持續一定時間，但持續時間的長短一方面取決于購房者換房節奏，置換家庭賣房需要有剛需群體入場，如果剛需入市比較慢，也會導致換房需求入市的節奏放緩。另一方面，北京樓市行情也取決于其他優化政策的跟進情況。陳文靜表示，當前居民收入感受和就業預期尚未恢復，置換需求加杠桿購房整體較為理性，若限購等政策不松動，待前期積壓的購房需求釋放后，預計市場銷售將趨于穩定。